Comparateur SCI IS vs IR vs Achat Direct

L'investissement immobilier locatif peut etre realise selon trois grandes structures juridiques, chacune avec sa propre logique fiscale et patrimoniale. Le choix entre l'achat en nom propre (« achat direct »), la SCI soumise a l'impot sur le revenu (SCI a l'IR) et la SCI soumise a l'impot sur les societes (SCI a l'IS) est une decision structurante qui impacte durablement la rentabilite de votre investissement, la fiscalite de vos loyers et le traitement de la plus-value a la revente.

L'achat en direct : la simplicite avant tout

L'achat en nom propre est la solution la plus courante pour un premier investissement locatif. L'investisseur est directement proprietaire du bien. Les revenus locatifs sont declares comme revenus fonciers (location nue) ou BIC (location meublee). La fiscalite est transparente : les loyers nets sont soumis a votre tranche marginale d'imposition (TMI) majoree des prelevements sociaux de 17,2 %. Pour un investisseur a TMI 30 %, cela represente une imposition globale de 47,2 % sur les revenus fonciers nets.

L'avantage majeur de l'achat direct reside dans sa simplicite : pas de statuts a rediger, pas de comptabilite societaire, pas de frais de gestion annuels. Les plus-values immobilieres beneficient des abattements pour duree de detention : exoneration totale d'IR apres 22 ans de detention et exoneration totale des prelevements sociaux apres 30 ans. C'est un avantage considerable pour les investisseurs qui envisagent une detention longue.

La SCI a l'IR : transparence fiscale et souplesse patrimoniale

La SCI a l'IR fonctionne en « transparence fiscale » : la societe ne paie pas d'impot elle-meme. Les benefices (ou deficits) sont repartis entre les associes proportionnellement a leurs parts et declares dans leur propre declaration de revenus. La fiscalite des loyers est donc identique a l'achat direct (TMI + prelevements sociaux de 17,2 %).

L'interet de la SCI a l'IR n'est pas fiscal a proprement parler, il est patrimonial. La SCI permet de detenir un bien a plusieurs associes, de transmettre progressivement des parts par donation (avec une decote de 10 a 20 % sur la valeur des parts), de demembrer la propriete et d'organiser la gestion via les statuts. Les plus-values beneficient du meme regime que l'achat direct (abattements pour duree de detention). Le cout supplementaire est limite : environ 500 euros par an pour la declaration 2072 et le formalisme.

La SCI a l'IS : l'arme fiscale de l'investisseur averti

La SCI a l'IS transforme radicalement la fiscalite de l'investissement. Les loyers ne sont plus imposes au bareme progressif de l'IR mais a l'IS, au taux reduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de benefice, puis 25 % au-dela. De plus, le bien immobilier (hors terrain) peut etre amorti, ce qui reduit considerablement le resultat fiscal : un bien de 200 000 euros hors terrain genere environ 5 500 a 6 000 euros d'amortissement annuel deductible.

En pratique, l'amortissement peut rendre le resultat fiscal nul ou proche de zero pendant de nombreuses annees, eliminant virtuellement l'imposition sur les loyers. C'est un avantage majeur pour les investisseurs a TMI elevee (30 %, 41 %, 45 %) qui subiraient une imposition confiscatoire en IR.

Le revers de la medaille se situe a la revente. En SCI a l'IS, la plus-value est calculee sur la difference entre le prix de vente et la valeur nette comptable(VNC), c'est-a-dire le prix d'achat moins les amortissements pratiques. Un bien achete 200 000 euros et amorti de 100 000 euros aura une VNC de 100 000 euros. Si le bien est revendu 250 000 euros, la plus-value imposable est de 150 000 euros (et non 50 000 euros comme en regime des particuliers). Cette plus-value est soumise a l'IS, puis les sommes distribuees aux associes sont soumises au PFU de 30 % (flat tax sur les dividendes). Il n'existe aucun abattement pour duree de detention en SCI a l'IS.

L'importance de la duree de detention

La duree de detention est le facteur determinant dans le choix de la structure. Sur une duree courte (5 a 10 ans), l'achat direct est generalement le plus avantageux car les couts de structure de la SCI ne sont pas amortis et les abattements PV sont faibles. Sur une duree intermediaire (10 a 20 ans), la SCI a l'IS prend l'avantage grace a l'economie d'impot sur les loyers. Sur une duree tres longue (20 a 30 ans), la SCI a l'IR (ou l'achat direct) redevient interessante grace a l'exoneration de plus-value.

L'impact de la TMI

Votre tranche marginale d'imposition est le second facteur cle. A TMI 0 % ou 11 %, l'achat direct ou la SCI a l'IR sont quasiment toujours preferables : l'imposition des loyers est faible et l'amortissement IS n'apporte pas un gain suffisant pour compenser les couts de comptabilite et le piege de la plus-value. A TMI 30 %, le choix depend de la duree de detention et du montant des loyers. A TMI 41 % ou 45 %, la SCI a l'IS devient tres souvent le meilleur choix des que la detention depasse 10 ans, car l'ecart d'imposition sur les loyers (15 % d'IS vs 58,2 % a 62,2 % en IR+PS) est considerable.

Ce simulateur calcule annee par annee le cash-flow, l'imposition et le patrimoine net pour chaque scenario. Voici les hypotheses et la methodologie :

• Emprunt : Echeancier a annuites constantes. Les interets d'emprunt sont deductibles dans les trois scenarios.
• Fiscalite directe / IR : Revenus fonciers = loyers - charges - interets. Imposition a TMI + 17,2 % de PS. Deficit foncier imputable jusqu'a 10 700 euros sur le revenu global.
• Fiscalite IS : Resultat = loyers - charges - interets - amortissement - frais compta. IS a 15 % puis 25 %. Les deficits sont reportables sans limite.
• Amortissement (IS) : Decomposition par composants : gros oeuvre (50 ans, 50 %), toiture (25 ans, 15 %), installations techniques (15 ans, 20 %), agencements (10 ans, 15 %). Part terrain non amortissable.
• Plus-value (IR / Direct) : Abattement pour duree de detention. Exoneration IR apres 22 ans, PS apres 30 ans.
• Plus-value (IS) : Prix de vente - VNC (valeur nette comptable). IS sur la PV, puis PFU 30 % sur les dividendes distribues.
• TRI : Calcul par methode Newton-Raphson sur les flux de tresorerie annuels, y compris le produit net de la revente la derniere annee.